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Schnelle und unkomplizierte Konkurrenz im Internet für Mieterschutzvereine. Das neue Online-Portal mietenchecker.at überprüft die Höhe Altbaumieten und setzt sich für die Mietzins-Senkung ein. Im Erfolgsfall erhält der Service-Anbieter 25 Prozent Provision. In Wien allein gibt es rund 130.000 Wohnungen, die vor 1945 errichtet wurden und potenzielle Kunden darstellen.

Ein neues Online-Portal überprüft die zulässige Höhe von Altbaumieten und kümmert sich um eine mögliche Reduktion. Die Miete von Altbauwohnungen ist gesetzlich durch die Richtwert-Grenzen geregelt. Vermieter würden sich oft nicht daran halten. „Sie probieren einmal eine höhere Miete zu verlangen, sind auch der Meinung, dass sich die Leute eh nicht auskennen“, so Marko Vladic von mietenchecker.at.

Seit kurzem bietet das neue Portal mietenchecker.at Mietern von Altbauwohnungen in Wien die Möglichkeit, ihren Mietvertrag bezüglich der Höhe des Mietzins überprüfen zu lassen und bei Bedarf kümmert sich das Portal um eine Mietzinsreduktion. Voraussetzung ist, dass es sich um eine maximal 130 Quadratmeter große Wohnung in einem vor 1945 errichtetem Gebäude handelt und man selbst Hauptmieter ist. In Wien gebe es rund 130.000 solcher Mietwohnungen.

mietenchecker.at übernimmt die Kosten. Nur wenn es zu einer Mietzinsreduktion kommt, behält sich das Portal 25 Prozent des in der Vergangenheit zu viel bezahlten Betrages. „Mieter haben absolut kein Risiko“, so Vladic. Im Fall einer zu hohen Miete nehme das Online-Portal mit dem Vermieter Kontakt auf. In der Regel würde es dann auch ziemlich schnell zu einer Einigung kommen. Wenn dies nicht gelinge, gehe der Fall zur Schlichtungsstelle und später zum Bezirksgericht. „Wir engagieren falls notwendig auch spezialisierte Anwälte“, sagte Vladic.

Der Vermieter kann den Mieter deswegen nicht kündigen. Dazu Vladic: „Das ist kein Kündigungsgrund. Mieter machen damit nur ihre Rechte geltend.“ Einzig bei befristeten Mietverträgen gebe es die Gefahr, dass diese nicht verlängert werden. „Das sagen wir den Mietern auch.“

„Als ungefährer Wert für die Richtwert-Grenzen gelten rund zehn Euro pro Quadratmeter. Bei diesem Wert zahlt man auf alle Fälle schon eine zu hohe Miete“, so Vladic. Der Anspruch auf Rückforderung von zu viel bezahltem Mietzins verjährt bei unbefristeten Verträgen drei Jahre ab Vertragsabschluss, bei befristeten Verträgen kann während der gesamten Befristungsdauer und darüber hinaus sechs Monate nach Auszug der Anspruch geltend gemacht werden.

Portal mietenchecker.at übernimmt Kostenrisiko – Im Erfolgsfall 25 Prozent als Provision Ein neues Online-Portal überprüft die zulässige Höhe von Altbaumieten und kümmert sich um eine mögliche Reduktion. Die Miete von Altbauwohnungen ist gesetzlich durch die Richtwert-Grenzen geregelt. Vermieter würden sich oft nicht daran halten. „Sie probieren einmal eine höhere Miete zu verlangen, sind auch der Meinung, dass sich die Leute eh nicht auskennen“, so Marko Vladic von mietenchecker.at.

Portal kümmert sich um Reduktion des Zins

Seit kurzem bietet das neue Portal mietenchecker.at Mietern von Altbauwohnungen in Wien die Möglichkeit, ihren Mietvertrag bezüglich der Höhe des Mietzins überprüfen zu lassen und bei Bedarf kümmert sich das Portal um eine Mietzinsreduktion. Voraussetzung ist, dass es sich um eine maximal 130 Quadratmeter große Wohnung in einem vor 1945 errichtetem Gebäude handelt und man selbst Hauptmieter ist. In Wien gebe es rund 130.000 solcher Mietwohnungen.

Mieter „ohne Risiko“

mietenchecker.at übernimmt die Kosten. Nur wenn es zu einer Mietzinsreduktion kommt, behält sich das Portal 25 Prozent des in der Vergangenheit zu viel bezahlten Betrages. „Mieter haben absolut kein Risiko“, so Vladic im Gespräch mit der APA. Im Fall einer zu hohen Miete nehme das Online-Portal mit dem Vermieter Kontakt auf. In der Regel würde es dann auch ziemlich schnell zu einer Einigung kommen. Wenn dies nicht gelinge, gehe der Fall zur Schlichtungsstelle und später zum Bezirksgericht. „Wir engagieren falls notwendig auch spezialisierte Anwälte“, sagte Vladic.

Kein Kündigungsgrund

Der Vermieter kann den Mieter deswegen nicht kündigen. Dazu Vladic: „Das ist kein Kündigungsgrund. Mieter machen damit nur ihre Rechte geltend.“ Einzig bei befristeten Mietverträgen gebe es die Gefahr, dass diese nicht verlängert werden. „Das sagen wir den Mietern auch.“ „Als ungefährer Wert für die Richtwert-Grenzen gelten rund zehn Euro pro Quadratmeter. Bei diesem Wert zahlt man auf alle Fälle schon eine zu hohe Miete“, so Vladic. Der Anspruch auf Rückforderung von zu viel bezahltem Mietzins verjährt bei unbefristeten Verträgen drei Jahre ab Vertragsabschluss, bei befristeten Verträgen kann während der gesamten Befristungsdauer und darüber hinaus sechs Monate nach Auszug der Anspruch geltend gemacht werden. Auch die Stadt Wien bietet online einen Mietpreisrechner an.

Wie Österreichs unübersichtliches Mietrecht eine neue Branche hervorbringt.

Mieterschutz in Österreich ist traditionell Sache der Politik. Speziell einer Partei: der SPÖ. Seit den Tagen des Roten Wien setzt sich die traditionsreiche „Mietervereinigung Österreichs“ (MVÖ) für die Belange der Mieter ein – offiziell ein privater Verein, der jedoch kein Geheimnis daraus macht, eine sozialdemokratische Vorfeldorganisation zu sein. MVÖ-Chef Georg Niedermühlbichler ist zugleich Landesparteisekretär der SPÖ-Wien.

Es wäre nicht Österreich, gäbe es nicht auch ein schwarzes Pendant: den Mieterbund. Er ist deutlich kleiner als die MVÖ, versteht sich die ÖVP doch als die Partei der Eigentümer. Der Mieterbund betont auf seiner Website, die Interessen der Mieter „auch gegenüber der (roten, Anm.) Stadt Wien“ zu vertreten. Die Wiener ÖVP-Granden Manfred Juraczka und Alfred Hoch sitzen im Präsidium der Organisation.

Das Thema Mieten ist also auch im Jahr 2015 eine hochpolitische Angelegenheit. Zumindest bisher. Denn nun steigen erstmals auch private Unternehmen groß in das Betätigungsfeld „Mieterschutz“ ein.

In den vergangenen Jahren ist eine neue, vorläufig völlig unregulierte Branche entstanden. Zu finden ist sie im Internet. Dort bieten Websites wie mieterunter.at, mietheld.at, mietfuchs.at und mietenchecker.at ihre Dienste an. Sie überprüfen, ob die Höhe der Miete gerechtfertigt ist und gehen gegebenenfalls gerichtlich gegen die Vermieter vor.

„Natürlich arbeiten wir profitorientiert“, sagt Christian Pultar, ein 58-jähriger Steuerberater aus Niederösterreich und Geschäftsführer von mieterunter.at, dem größten der Portale. Im Jahr 2013 gegründet, betreut mieterunter.at mittlerweile laut eigenen Angaben Hunderte Mietstreitsfälle und beschäftigt vier Vollzeitkräfte.

Das Geschäftsmodell: Die Firmen analysieren – üblicherweise gratis –, ob eine Anfechtung der Miethöhe Erfolg verspricht. Wenn ja, finanzieren sie den betroffenen Mietern den Rechtsbeistand. Oder sie organisieren selbst Anwälte für ein etwaiges Verfahren bei der zuständigen Schlichtungsstelle oder vor Gericht.

Muss der Vermieter am Ende tatsächlich Geld an den Mieter zurückzahlen, erhält die jeweilige Firma daran einen Anteil. Bei mieterunter.at zum Beispiel beträgt der Standardsatz laut Pultar 30 Prozent.

Keine staatliche Kontrolle

„Prozessfinanzierung“ nennt sich diese Dienstleistung, die in den 1990er-Jahren in den USA entstand – anfänglich kam sie dort nur bei teuren und aufwendigen Gerichtsverfahren aller Art zur Anwendung. Der Gedanke dahinter: Wenn der Kläger sämtliche Kosten, etwa für Anwälte und Sachverständige, alleine tragen müsste, würde er wohl vor einem Verfahren zurückscheuen. Nun aber hat er den Prozessfinanzierer im Rücken – gegen die nachträgliche Bezahlung im Erfolgsfall. Eine Art Versicherung für Nichtversicherte.

Inzwischen ist die Prozessfinanzierung auch nach Europa geschwappt. Und immer häufiger kommt sie auch bei kleinen Streitfällen zur Anwendung. Wer Fluglinien aufgrund von Verspätungen auf Rückzahlung des Ticketpreises klagen will, kann die Hilfe der deutschen Website refund.me in Anspruch nehmen. Eine andere (geblitzt.de) bietet sogar an, Strafzettel für zu schnelles Autofahren auf Unregelmäßigkeiten zu überprüfen. Vielleicht zahlt sich ja der Versuch aus, die Geldstrafe anzufechten.
Einen Befähigungsnachweis braucht es für die Karriere als Prozessfinanzierer nicht. Jedem steht sie offen, sofern er eine ansprechende Website gestalten kann und über juristisches und kaufmännisches Wissen verfügt. Zudem unterstehen die Prozessfinanzierer keinerlei staatlichen Kontrolle.

Dementsprechend schießen diese Plattformen derzeit wie die sprichwörtlichen Schwammerln aus dem Boden. In Österreich widmen sie sich bislang ausschließlich dem komplexen Thema Mieten. Das Mietrecht mit seinen immensen Interpretationsspielräumen bietet ein breites Betätigungsfeld. „Marktübliche Mieten im Altbau sind in der Regel gesetzeswidrige Mieten“, stellt etwa die Mietervereinigung fest. Guter Boden also für Prozessfinanzierer.

Wie lange halten sich die neuen Unternehmen?

Sie kontrollieren etwa, ob bei befristeten Mieten auch der sogenannte Befristungsabschlag von 25 Prozent abgezogen wurde. „Auf den vergessen die Vermieter besonders gern“, sagt der 29-jährige Michael Autritt, studierter Jurist und Betriebswirt und einer der Gründer der Plattform mietfuchs.at. Dafür werde häufig ein höherer Lagezuschlag als rechtlich zulässig verrechnet. Auch überhöhte Maklerrechungen würden ahnungslosen Mietern oft in Rechnung gestellt.

„Plattformen wie unsere sind eine unkomplizierte Alternative zu den parteinahen Mieterschutzorganisationen“, sagt Autritt. „Dort muss man jahrelang Mitgliedsbeiträge zahlen und mit Wartezeiten rechnen, bei uns nicht.“

Doch wie hoch die Provision ist, die der Prozessfinanzierer am Ende tatsächlich kassiert, das ist aufgrund des Dickichts an Tarifen oft nicht viel weniger kompliziert als das heimische Mietrecht, dessen Finten es zu bekämpfen gilt.

MVÖ-Präsident Niedermühlbichler entgegnet, es gebe zwar Mitgliedsbeiträge, zugleich bleibe aber auch der gesamte erstrittene Betrag beim Mieter. Außerdem verweist er auf die langjährige Erfahrung der MVÖ-Experten und ihre zahlreichen Kontakt, etwa zu Hausverwaltungen.

Das Mietrecht hat jedenfalls dafür gesorgt, dass eine gänzlich neue Branche entstanden ist, die bei Streitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern mitzuschneiden hofft. Mietfuchs.at-Gründer Autritt glaubt allerdings, dass viele der neuen Unternehmen bald wieder verschwinden werden. Manche der jungen Projekte würden nicht über genug juristisches Know-how verfügen. „Und es braucht auch einiges an Kapital. Weil für Verfahren, die nicht im Sinn des Mieters ausgehen, muss man ja bezahlen“, so Autritt.

Von Christina Hiptmayr und Joseph Gepp, 07.09.2015, 05.02.2016

Das Mietrechtsgesetz ist undurchsichtig und vage. Die exemplarische Geschichte eines skrupellosen Vermieters.

Wien. Linus und Viktor stammen aus Deutschland und Tschechien. Die beiden 21-Jährigen leben seit 2014 als Studenten in Wien. Kurz nach ihrer Ankunft stolpern sie über eine Anzeige, in der Mitbewohner für eine Wohngemeinschaft (WG) gesucht werden.

Der Vermieter zeigt den beiden zwei halbfertige Wohnungen. Ein Zimmer ist unverputzt, im Badezimmer hängen blanke Kabel aus den Wänden, die Dusche ist noch nicht eingebaut. In einer Wohnung fehlt sogar die Küche. „Das wird alles in zwei Wochen fertig sein“, verspricht der Vermieter. Die Studenten erhalten ein paar Seiten Text, die einem Standardmietvertrag nicht einmal ähneln. Darin heißt es unter anderem, dass sie die Miete in bar zu bezahlen hätten und es sich bei dem Anteil für Strom und Gas um ein Fixum handle.

Noch nie gesehen
In der WG steigt zu diesem Zeitpunkt der Unmut. Man ist unsicher, wie man weiter vorgehen soll. „Das war meine erste Wohnung, ich hatte keine Erfahrung“, erklärt Linus. Bei der Mieterhilfe der Stadt Wien rät man ihnen, einen Anwalt zu engagieren. Über einen Studienkollegen erfährt Viktor von mietenchecker.at. Die Firma überprüft die Zulässigkeit von Mietzinsen, schlägt Anwälte für die Durchsetzung der Mieterrechte vor und erstreitet Rückzahlungen. Im Erfolgsfall erhält sie dafür 30 Prozent.

Klingt gut, finden die Studenten. Doch sie zögern. Bis sie von der österreichischen Finanzpolizei als Zeugen vorgeladen werden. Die Behörde will gegen ihren Vermieter vorgehen. Prompt meldet sich dieser per E-Mail. Darin heißt es, die Finanzpolizei ermittle nun wegen Steuerhinterziehung gegen ihn. Er schreibt: „Ich habe meinen Anwalt gebeten, bei der Staatsanwaltschaft Anzeige wegen Verleumdung, übler Nachrede und vor allem Kreditschädigung gegen euch alle einzubringen.“

Er verlangt von ihnen, die Aussage bei der Finanzpolizei zurückzuziehen. Gleichzeitig will er, dass sie eine eidesstaatliche Erklärung abgeben, für die nächsten zehn Jahre keine rechtlichen Schritte gegen ihn einzuleiten. Er droht, seinen Einfluss dafür einzusetzen, dass sie in Wien nirgends mehr als Mieter angenommen werden, und die Anwaltskosten von ihrer Kaution abzuziehen.

Viktor schickt daraufhin eine SMS an seinen Studienkollegen. Sie brauchen sofort die Nummer von diesem Mietenchecker-Anwalt. Dieser schaltet sich ein. Wenig später erhalten die Studenten ihre Kaution ohne Abzüge zurück.

Der Geschäftsführer von mietenchecker.at Marko Vladic erinnert sich gut an den Fall. „Mein Kollege war dann in der Wohnung, um sich die Dinge anzusehen. Er hat mich völlig aufgelöst angerufen und sagte: So etwas hast du noch nie gesehen.“ Der Zustand der Wohnung und die große Anzahl der Mieter sowie die E-Mails des Vermieters waren selbst für die Mietenchecker ein Kuriosum.

Vladic fordert ein präziseres und transparenteres Mietrechtsgesetz. „Derzeit wissen weder Mieter noch Vermieter, wie viel man genau für eine Wohnung verlangen darf.“ Es brauche daher eine bundesweit einheitliche Richtlinie und das Erhalten der Mietzinsregulierung. „Diese soll entweder für Neubauwohnungen angepasst werden oder zumindest nicht für Altbauten aufgehoben werden.“

Linus und Viktor wohnen heute wieder zusammen in einer WG. Auf dem WG-Klo hängen nun die besten Zitate aus den E-Mails des alten Vermieters. Die Mietenchecker haben ihren Fall vor die Schlichtungsstelle gebracht und warten nun auf einen Termin.